Comment les valeurs de l’immobilier commercial sont prises en compte – Press Enterprise

Comment les valeurs de l’immobilier commercial sont prises en compte – Press Enterprise

janvier 23, 2022 0 Par brandon


Comme l’a proclamé le capitaine Kirk, « L’espace, la dernière frontière ! » Aujourd’hui, ma mission est d’explorer un autre type d’espace – celui que les gens utilisent pour fabriquer, stocker et expédier des choses.

Dans le domaine de l’immobilier commercial, quel que soit le genre, l’espace industriel, de bureau ou de vente au détail est mesuré au pied carré. Simplement, si le plan d’étage d’un bâtiment mesure 100 pieds de long sur 100 pieds de large, la superficie en pieds carrés est le produit – 10 000 pieds carrés. Cette mesure est ensuite utilisée pour calculer les loyers, les prix de vente et les pourcentages des charges d’exploitation.

Montants des loyers : En Californie, nos tarifs de location ou de location sont indiqués en termes mensuels, par exemple, 1 $ par pied carré. Les endroits en dehors de la Californie peuvent annualiser les tarifs à 12 $ par pied carré. Ainsi, en utilisant notre immeuble de 10 000 pieds carrés et le taux de location de 1 $ par pied carré, le montant de location mensuel indiqué est de 10 000 $ par mois. Facile.

Prix ​​de vente: Le prix de vente d’un colis prend en compte l’une des deux mesures. Premièrement, si un bail de 10 000 $ par mois est en place et qu’un propriétaire décide de vendre, le loyer annualisé constitue un rendement pour un investisseur, disons 4 %. Par conséquent, 10 000 $ sur l’année équivaut à 120 000 $. Ces 120 000 $ divisés par notre rendement de 4 % donnent un prix de 3 millions de dollars. Au pied carré : 300 $ (3 millions de dollars pour un immeuble de 10 000 pieds carrés).

Si notre exemple est vacant et que notre acheteur potentiel souhaite une adresse d’entreprise, la valeur résultante sera le marché comparable par nombre de pieds carrés multiplié par la superficie en pieds carrés. Dernièrement, nous n’avons pas vu un grand écart entre ce qu’un investisseur paiera et un occupant. La «prime d’occupant», un scénario dans lequel une personne abritant une entreprise paierait plus, est à une galaxie près.

Frais de fonctionnement : Les baux ont un élément supplémentaire qu’il convient de mentionner : la manière dont les dépenses d’exploitation sont remboursées. Vous voyez, en plus du loyer, d’autres frais abondent tels que les taxes foncières, l’assurance de l’immeuble, l’entretien du toit, le balayage du stationnement, la réparation des ascenseurs, la tonte de la pelouse et l’élagage des arbres.

Si vous êtes sous un bail brut, ces dépenses sont intégrées au chèque mensuel que vous rédigez. Avec un bail net, vous payez au fur et à mesure. Comme vous pouvez le comprendre, quelle que soit la forme, les dépenses sont à vous. La superficie en pieds carrés est basée sur le pourcentage des locaux que vous occupez.

Supposons que votre maison de 10 000 pieds carrés soit autonome. Oui, toutes ces dépenses d’exploitation sont à vous. À l’inverse, si l’espace de 10 000 pieds carrés est une suite au 10e étage d’une tour de bureaux de 100 000 pieds carrés, votre part serait de 10 %.

Utilisations de l’espace : Généralement, les occupants – qu’ils soient locataires ou propriétaires – placent des personnes, des machines ou des produits dans leur espace.

Lorsque vous visiterez votre CPA ce printemps pour évaluer le montant de votre remboursement, vous visiterez un bureau. Dans les limites, il y a des gens. Un voyage à l’atelier de votre mécanicien local mettra en évidence les ascenseurs, l’équipement de permutation des pneus et les machines de diagnostic derrière la réception. Les produits abondent dans un magasin T-Mobile.

Mais attendez, tous ces différents types d’espaces commerciaux n’ont-ils pas des gens, vous vous demandez peut-être ? Sûr. Mais la façon dont les opérations emploient les gens fait la différence – calculer votre taux d’imposition marginal, changer votre huile ou vous convaincre de passer à un iPhone 13.

La semaine prochaine, j’aborderai la grave pénurie d’espaces industriels et quelques suggestions sur la création de nouveaux espaces. Alors restez à l’écoute. Kirk, dehors !

Allen C. Buchanan, SIOR, est directeur chez Lee & Associates Commercial Real Estate Services à Orange. Il peut être joint à abuchanan@lee-associates.com ou 714.564.7104.



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