Investir dans des REIT résidentiels |  Le fou hétéroclite

Investir dans des REIT résidentiels | Le fou hétéroclite

janvier 16, 2022 0 Par brandon


Pour les investisseurs à la recherche d’investissements à plus long terme qui sont « stables au fur et à mesure », les FPI résidentielles peuvent offrir à la fois stabilité et croissance. Parce que ces actions représentent des investissements immobiliers très réels et viables, elles peuvent se sentir beaucoup plus en sécurité que d’investir dans des actions de croissance qui peuvent commencer avec moins d’actifs et plus de dettes. Les FPI résidentielles ne sont pas sexy, mais elles représentent des types de biens vitaux sans lesquels la société ne peut littéralement pas fonctionner.

Investir dans des REIT résidentiels |  Le fou hétéroclite, lescouvreur.com

Source de l’image : Getty Images.

Comprendre les FPI résidentielles

Il existe de nombreux types de fiducies de placement immobilier (FPI), mais les FPI résidentielles sont l’un des types les plus populaires. C’est peut-être parce qu’ils sont familiers, d’une certaine manière, et représentent quelque chose dont tout le monde a besoin : une maison. Les FPI résidentielles achètent et détiennent des biens, puis les louent à des locataires au moyen de baux bruts. Parfois, ils vendent des propriétés pour améliorer d’autres propriétés ou pour faire de nouvelles acquisitions similaires, mais c’est toujours dans le but d’améliorer le taux de rendement de leurs investissements.

Les FPI résidentielles peuvent contenir pratiquement n’importe quelle collection de biens locatifs résidentiels, allant de centaines de maisons unifamiliales à des parcs de maisons mobiles, des immeubles d’appartements de charme ou d’immenses complexes multifamiliaux. En règle générale, les FPI achètent et détiennent des biens qui sont trop chers pour que la plupart des investisseurs puissent les acheter individuellement, mettant ainsi les biens de placement résidentiels à la portée de beaucoup plus de personnes.

Avantages d’investir dans des FPI résidentielles

Bien que les FPI soient beaucoup moins excitantes que, disons, les dernières actions technologiques, elles constituent un investissement très stable et durable qui a tendance à prouver sa valeur sur le long terme. L’investissement immobilier par le biais de FPI résidentielles est idéal pour tous ceux qui recherchent quelque chose de très fiable en tant qu’investissement autonome ou même pour équilibrer des investissements plus risqués. Il existe plusieurs bonnes raisons de choisir les FPI résidentielles :

Les FPI résidentielles ont tendance à être à l’épreuve de la récession

Parce que tout le monde a besoin d’un endroit où vivre, les FPI résidentielles ont tendance à bien performer même dans les pires moments. Les employés de bureau n’ont peut-être pas toujours besoin de bureaux et les espaces industriels peuvent connaître une contraction, mais les gens ont toujours besoin d’endroits où vivre, peu importe où ils se trouvent ou combien d’argent ils gagnent.

La demande augmente

La population augmente et de plus en plus de personnes choisissent de vivre seules, ce qui exerce une forte pression sur le marché locatif. Non seulement ces ménages ont besoin de locations, mais ils en ont besoin de plus, ce que les bons FPI résidentiels sont heureux de fournir. À mesure que la demande augmente, les loyers augmentent également, générant des revenus fiables pour les détenteurs de FPI. À l’heure actuelle, la demande locative est exceptionnellement élevée et devrait continuer de croître.

Moins de gens peuvent acheter des maisons

Des années de pénurie de stocks ont fait monter en flèche les prix d’achat des maisons, ce qui rend plus difficile pour les gens d’acheter leur propre logement. En raison d’acomptes plus importants et d’un processus de qualification de prêt plus difficile pour la plupart des acheteurs potentiels, de plus en plus de personnes choisissent de louer pour de plus longues périodes alors qu’elles travaillent sur leur crédit et accumulent leurs économies.

Risques liés à l’investissement dans des FPI résidentielles

Bien que les FPI résidentielles en tant que type d’investissement aient tendance à être très stables et fiables, les FPI individuelles sont loin d’être des gagnants garantis. Il y a encore beaucoup de risques dont il faut être conscient, surtout si vous cherchez à détenir à long terme (ce qui est idéalement la façon d’investir dans une FPI mais généralement pas une condition d’achat).

Considérez le marché du logement

Il y a toujours une chance qu’un marché immobilier chaud aujourd’hui soit froid demain. Des facteurs économiques tels que le déménagement d’une industrie ou l’effondrement d’un grand employeur local peuvent rapidement modifier le profil des travailleurs susceptibles de louer auprès d’un FPI résidentiel. Lorsque vous choisissez une FPI résidentielle, recherchez des propriétés qui ont de la place pour déménager si les revenus locaux diminuent ou si la valeur des logements chute.

Les REIT surendettés peuvent être risqués

Les FPI résidentielles doivent souvent s’endetter considérablement au début ou si elles travaillent sur un nouveau projet ou une acquisition importante. Si la dette crée une charge financière excessive, elle peut alors déstabiliser l’entreprise. Un FPI résidentiel ne devrait pas vivre essentiellement d’un chèque de paie à l’autre et être incapable d’absorber un coup financier majeur, qu’il soit nouveau ou bien établi.

L’offre excédentaire peut nuire aux taux d’occupation et de location

Un marché chaud est un endroit tentant pour un FPI résidentiel de tout mettre en œuvre. C’est une chose de jongler avec un portefeuille raisonnablement équilibré entre plusieurs marchés ou plusieurs types de biens locatifs, mais c’en est une autre de placer l’essentiel de son argent au même endroit. L’offre excédentaire est un tueur de REIT résidentiel, en particulier pour ceux qui sont surendettés. Lorsqu’un complexe d’appartements passe de 95% à 75% d’occupation en raison d’un afflux soudain d’unités concurrentes, cela peut être un énorme problème. Pour ralentir l’hémorragie, de nombreuses entreprises vont baisser les loyers pour être plus compétitives avec d’autres propriétés du même type, et la course vers le bas commence.

La hausse des taux d’intérêt peut créer des défis

Les FPI résidentielles sont souvent endettées. Les prêts leur permettent de mettre à niveau des propriétés, de faire de nouvelles acquisitions et de faire leur propre spéculation sans grignoter des fonds de capital. Lorsque les taux sont bas, le coût de la dette est presque nul, il est donc plus facile de faire des améliorations qui leur permettent d’augmenter les loyers ou d’améliorer la vie de leurs locataires. Lorsque la dette devient coûteuse, cependant, toutes sortes de dominos peuvent commencer à tomber. Par exemple, ne pas être en mesure de tirer parti des améliorations de manière abordable pourrait signifier que certaines propriétés passent de la classe A à la classe B, ou même de la classe B à la classe C, ce qui peut réduire le loyer que chaque unité rapportera.

3 meilleurs FPI résidentiels à acheter

Comme pour toutes les catégories de FPI, il existe plus que quelques très bons choix dans l’espace résidentiel. Les entreprises qui ont étudié leurs marchés et qui sont prêtes à faire face à des contretemps font d’excellents investissements à long terme.

Nom

Téléscripteur

Capitalisation boursière

La description

Fiducie immobilière de Camden

(NYSE : CPT)

17,23 milliards de dollars

Appartements de classe A et de classe B

Mid-America Apartment Communities, Inc.

(NYSE : MAA)

25,2 milliards de dollars

Appartements de classe A et de classe B

Propriétés de l’UMH

(NYSE : UMH)

1,24 milliard de dollars

Logement préfabriqué

Source des données : Yahoo! La finance. Données à jour au 13 janvier 2022. Tableau par auteur.

Fiducie immobilière de Camden

Bien qu’il fasse partie d’un marché d’appartements hautement concurrentiel, Camden Property Trust a récemment enregistré son taux d’occupation le plus élevé jamais atteint à 97,5 %, et la croissance devrait se poursuivre. La société multiplie les acquisitions à travers les États-Unis. De nombreuses propriétés de Camden Property Trust comprennent également des commerces de détail au rez-de-chaussée, des bureaux ou des espaces à usage mixte, créant de véritables communautés où les gens peuvent travailler, jouer et vivre. Bien que la dernière année ait été consacrée aux dépenses, elle a également été marquée par la croissance remarquable d’un portefeuille sain et diversifié.

Mid-America Apartment Communities, Inc.

En plus d’avoir un portefeuille énorme et diversifié de près de 300 propriétés, Mid-America Apartment Communities est bien positionné pour se développer à long terme. Plutôt que de se concentrer principalement sur la construction, il a amélioré ses avoirs en achetant et en remodelant des unités qui plaisent à une population à revenu intermédiaire. Ses 14,7 millions de dollars d’actifs immobiliers sont grevés de 4,5 millions de dollars de dettes, ce qui donne à l’entreprise une marge de manœuvre pour l’amélioration de la propriété, ainsi que plus d’argent allant directement dans les poches des investisseurs plutôt que dans les paiements d’intérêts.

Propriétés de l’UMH

Bien que l’UMH ait connu des moments difficiles dans son histoire, l’intérêt accru pour la propriété unifamiliale et la location en raison de la pandémie lui a donné un énorme coup de pouce. Le FPI a pu augmenter ses dividendes de 5,5 % en 2021, la première fois qu’il a augmenté ses dividendes depuis 2009. UMH est le plus grand propriétaire de communautés de logements préfabriqués aux États-Unis, détenant environ 8 700 maisons individuelles, ainsi que 3 300 terrains vacants. Elle possède également 1 800 acres qui lui permettront de continuer à construire environ 7 300 lots supplémentaires. C’est beaucoup d’espace pour les locataires conscients du COVID qui préfèrent ne pas risquer la vie en appartement mais qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison traditionnelle.

Un investissement plus stable et sans intervention

Investir dans des FPI résidentielles peut apporter la stabilité inhérente à l’investissement immobilier, même si vous n’êtes pas particulièrement intéressé par l’entretien ou les relations avec les locataires. Au lieu de vous occuper des tâches quotidiennes, vous laissez votre argent travailler pour vous pendant que quelqu’un d’autre s’occupe de la gestion immobilière professionnelle et de tous les autres maux de tête associés au fait d’être propriétaire.





Source