Qui répare les toits et les tuyaux ?  – Registre du comté d’Orange

Qui répare les toits et les tuyaux ? – Registre du comté d’Orange

décembre 28, 2021 0 Par brandon


Chère Kelly : Les toits de nos condos devront bientôt être remplacés et les réserves sont insuffisantes. Le conseil a eu un vote des membres sur deux choix : augmenter les cotisations mensuelles pendant quelques années ou faire en sorte que les propriétaires soient responsables de leurs propres toits. La plupart des propriétaires ont voté pour l’option de « responsabilité du propriétaire ». Le conseil est évidemment en faveur de confier la responsabilité de la réfection de la toiture aux propriétaires. Les CC&R indiquent que l’association répare, entretient et remplace les toits, mais les administrateurs ont mis en place un comité pour définir les détails de la « responsabilité du propriétaire ».

Ont-ils le droit d’instituer un tel changement sur la base d’un vote sommaire sans que plus de détails aient été donnés ? Ne doivent-ils pas modifier les CC&R avec un nouveau vote avant de renoncer à la responsabilité de la réfection de la toiture ? Merci, CC, Bakersfield

Cher CC : Conformément à l’article 4775 du Code civil, sauf indication contraire des CC&R, le HOA entretient, remplace et répare les espaces communs. Ainsi, même s’il y a eu un certain type de vote ou de sondage des membres, les CC&R doivent être modifiés pour réaffecter la responsabilité du toit aux membres individuels. Cela nécessitera un vote des membres conformément aux procédures électorales applicables. Seuls les CC&R peuvent réaffecter cette responsabilité — pas les règles, les résolutions du conseil ou les comités.

Je suppose que votre projet de condominium est de style « maison de ville », avec des résidences reliées côte à côte, mais à moins qu’il n’y ait des séparateurs clairs entre chaque unité, il peut être difficile de déterminer où commencent et s’arrêtent les toits donnés.

Il est regrettable que les réserves n’aient pas été correctement accumulées. C’est malheureusement le résultat normal – lorsque vient le jour où un élément majeur doit être remplacé, les propriétaires de l’époque subissent les conséquences de l’échec de cette association à planifier et à se préparer.

Cordialement, Kelly

Cher Kelley : Dans ma copropriété, nos CC&R ne disent rien sur qui est responsable des conduites d’eau et d’égout extérieures qui alimentent et drainent les maisons. Cependant, le HOA dit que c’est ma responsabilité car cela ne sert que ma maison même si elle se trouve à l’extérieur de mon immeuble et dans l’espace commun. L’association dit que c’est leur règle que le propriétaire doit payer. Qui est responsable? Merci, SS, Huntington Beach.

Cher SS : Au cours des dernières années, de nombreux avocats de la HOA ont estimé qu’un tuyau qui ne desservait qu’une seule unité était un « espace commun à usage exclusif » et relevait de la responsabilité du propriétaire. Cependant, deux changements majeurs dans la loi ont empêché cela. L’un était la modification de l’article 4475 du Code civil (mentionné ci-dessus) en 2017 pour indiquer clairement que les HOA réparent et remplacent les espaces communs à usage exclusif ainsi que d’autres espaces communs, à moins que les CC&R n’en disposent autrement. L’autre était la décision du tribunal dans Dover Village v. Jennison en 2010, qui a rejeté la position d’un HOA selon laquelle les tuyaux de drainage desservant exclusivement une unité étaient « un espace commun à usage exclusif ». Le tribunal a noté que les CC&R étaient silencieux sur la façon dont les tuyaux ont été caractérisés.

Le résultat de l’avis de Dover Village et de la modification de l’article 4475 du Code civil est que les tuyaux à l’extérieur de l’unité ne seront pas considérés comme une zone commune à usage exclusif à moins que les CC&R ne le disent, et donc leur entretien, réparation et remplacement seront normalement HOA responsabilité, à moins que les CC&R n’en décident autrement. Les règles, les résolutions du conseil d’administration ou les avis des avocats ne sont pas aussi importants que le langage explicite des CC&R.

Ceci est un sujet de discussion lors de la mise à jour des CC&R HOA.

Meilleur, Kelly

Kelly G. Richardson, Esq. est membre du College of Community Association Lawyers et partenaire de Richardson Ober DeNichilo LLP, un cabinet d’avocats connu pour ses conseils aux associations communautaires. Soumettez vos questions à Kelly@rodllp.com. Colonnes antérieures sur www.HOAHomefront.com. Tous droits réservés®.



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